AUTOVISTORIA, O QUE É E QUEM ESTÁ OBRIGADO.
No dia 25 de janeiro de 2012, três prédios do bairro Cinelândia, no centro da cidade DO Rio de Janeiro desabaram. No rastro da destruição ocorrida, muitas vidas foram ceifadas, assim como o patrimônio de muitas empresas que funcionavam no local. Não só os usuários dos referidos edifícios sofreram as sequelas do malsinado episódio, mas a população do Estado como um todo experimentam os ecos do mencionado acidente. Encontra-se em vigor a Lei Estadual 6.400 de 05/03/2013 e a Lei Complementar Municipal nº 126 de 26/03/2013, regulamentada pelo Decreto 37426 de 11/07/2013, que instituem a obrigatoriedade da autovistoria pelos condomínios ou proprietários de prédios residenciais, comerciais e pelos governos do Estado e dos Municípios, nos prédios públicos.
Devem fazer parte da autovistoria as estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, nas suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás de prevenção a fogo e escape e obras de contenção de encostas.
Estão sujeitos a autovistoria as edificações de três ou mais pavimentos e para aqueles que tiverem área construída igual ou superior a 1000m², independente do número de pavimentos e todas as fachadas de qualquer prédio que tenha projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público. Por seu turno, estão excluídos da obrigatoriedade da realização da autovistoria os prédios residenciais unifamiliares e aqueles multifamiliar que tenha obtido o “habite-se” a menos de cinco anos; aqueles com área inferior a 1.000m, devendo ser renovada a cada dez anos, para os prédios com menos de vinte e cinco anos de idade e a cada cinco anos aqueles com mais de mais de vinte e cinco anos, prazos esses contados a partir do “habite-se” da edificação.
Devem proceder a autovistoria os profissionais ou empresas habilitadas junto ao CREA ou CAU, órgãos de classe dos Engenheiros e Agrônomos e de Arquitetura, respectivamente, cujo laudo deverá ser acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. No caso de informações falsas ou omissão de informações, o profissional respectivo ficará sujeito a multa de R$ 5.000,00, por edificação, sem prejuízo das sanções civis e penais respectivas.
O laudo deve conter a identificação do imóvel, do seu responsável, a metodologia utilizada, as informações sobre eventuais anomalias, suas características e prováveis causas, bem assim como o prazo dentro do qual estarão garantidas as condições de segurança e estabilidade e, sendo o caso, as medidas reparadoras ou preventivas necessárias. Após a realização dos reparos, a SMU deverá ser comunicada da realização das obras respectivas.
Se verificado risco imediato ou iminente, o profissional deverá informar de pronto ao órgão da administração municipal, para que sejam todas as providências de isolamento do prédio, dando conhecimento do fato ao responsável do prédio, por escrito.
A lei não estabelece prazo para realização das obras e reparos cabendo ao responsável técnico apontar no laudo de vistoria o aludido prazo.
A vistoria deverá ser solicitada pelo responsável pela edificação, sendo este considerado o Sindico, o proprietário ou ocupante, o qual deverá manter arquivado, para ser exibido à autoridade competente quando exigido, sob a responsabilidade civil e criminal.
O responsável pela edificação deverá comunicar a Secretaria Municipal de Urbanismo, que o prédio se encontra em condições regulares, mediante preenchimento de formulário próprio online disponível no portal da Prefeitura (www.rio.rj.gov.br), cujo preenchimento é autoexplicativo.
É indispensável que na hora do preenchimento do formulário faça constar os e-mails do responsável técnico e do responsável pela edificação para que, em resposta, a Prefeitura acuse o recebimento do autovistoria ficando, desta forma, comprovada a obrigatoriedade estabelecida na Lei.
Em caso de descumprimento da Lei, o Síndico será responsabilidade pessoalmente, solidariamente com o Condomínio pelos danos que a falta de reparos ou manutenção da edificação venha causar a moradores ou terceiros, salvo se o descumprimento se verificar em razão de deliberação na Assembleia Geral dos condôminos.
Vale ressaltar que, como existam regras diversas para o Estado como um todo e regras próprias para o Município do Rio de Janeiro, no âmbito do município se aplica a legislação municipal enquanto para os demais municípios se aplicam as regras da lei estadual.
Por fim, fica certo que o decreto regulamentador municipal estabeleceu o dia 1º de janeiro de 2014, como limite para cumprimento da obrigação, sob pena de incidência das sanções previstas.
Sérgio Murilo Herrera Simões
Coordenador da Pós-Graduação Direito Imobiliário – UNESA
Professor de Direito Civil
Assessor Jurídico da ABAMI
Vicepresidente da CIMA
Corretor de imóveis
Advogado